产业运营“口号”喊出已久，这个事情在行业内也已经得到最广泛的认可和重视，但众多的产业园区仍然没有摸索出很成熟的模式可以广而告之。
当存量资产管理大时代悄然而至，对于独具优势的国有园区而言，将迎来新的机遇和挑战。
年11月3日，十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。
《建议》提出，“十四五”时期，在科技创新、产业发展、国内市场、深化改革等12个重点领域，国有企业将继续发挥重要的作用。
而作为能够聚集产业集群，引领产业发展的产业园区，一直以来都是政策支持的重点。
根据“十四五”规划，我国产业园区将在产业集聚、生态构建等方面发挥更大作用，成为经济高质量发展的重要引擎。
相关政策也纷纷出台，引导国企探索城市更新及产业赛道。
在政策簇拥下，再基于产业运营长周期、高投入的特点，未来产业园区主战场的生力军，恐怕非国有园区莫属。
Part.01
产业运营模式的背景
1、民企拿地难，需要新的“故事”
民营企业模式基因先天“弱”，民营企业自身产业发展能力缺乏长周期理念，且在未来土地分批供应的趋势下，对于片区土地出让的“控地能力”显著弱于国资企业，进一步使得民营企业的传统模式发展愈发困难;
民营企业没“人缘”，掌握存量土地的区域资源主，来自区域同业企业的高管或区域政府招商局领导，获取“属地化合伙人”对民营企业是个极限挑战，而央企国企更能说得上话；
民营企业身份“低”，相对于国资企业可以向政府要政策支持，或者其他相关业务作为腾挪或交换条件，甚至这边业务的亏损可以通过其他业务做补偿，民营企业往往只能就业务谈业务；
民营企业头上的“三道红线”，从行业来看，之前不乏高周转冲规模的民营房企战略性发展产业地产业务，但房地产企业在“三道红线”要求下，光有融资能力是无法满足监管要求的，而上述这些企业的“三道红线”问题又是最突出的，企业产业板块于是被必然被叫停。
在此情况下，打造精品园区，园区金融化可能是产业运营的新出路。
2、精品化园区，重视园区产业打造
“大而全”还是“小而精”一直是个招商必答题，在产业招商中，首先要明确客群是谁？
园区都喜欢奔着龙头企业去，认为引进的企业越大越好，甚至为此牺牲一部分园区收益。但事实上，更重要的是要和园区的产业定位、生态资源相匹配。打造精品园区，客群招商应该在“精”而不在“大”，往往中小企业才应该是园区重点的服务对象，是园区发挥运营和投资价值的核心来源。
精品化就要求产业园区特色化发展。
一些园区盲目跟风，大量从事电子信息、生物医药、工程机械等行业，缺乏基于区域特色产业和适应新工业革命和全球制造业格局变化的技术与人才积累，园区内产业链的分工协作发展也没有形成。
这些终将导致产业园区产业结构、技术积累等不足以支撑产业园区经济发展质量的提升。
3、园区金融化，产业运营的新出路
另一方面，我国金融管制造成金融资源配置的低效率，众多中小企业融资成本居高不下，中小企业融资难的问题，将影响其生存空间及企业产业转型升级的诉求。
“产业+基金+运营服务”是目前产业园区运营的主要方向和趋势。产业是核心，是基础。
在园区内设立产投基金有很多好处，对外它能有力实现定向招商，对内又能在园区中发掘具有高成长潜力的公司，占得投资先机，获取高额投资回报。
越来越多的园区意识到，陪伴产业成长的“钱景”是巨大的，很多产业园区商逐渐转化成了“投资商”的角色，早期对入园企业的租金入股、股权投资，演变成了今天通过分享产业中各个环节的红利来获得资本增值，也就是从产业园单个企业的“金融扶持”到产业园整个产业“金融孵化”的升级转型，使得金融不再是工具，而是推动整个产业园区可持续发展的重要助推器。
当越来越多的产园开发商进入产投领域，产业投资的玩法也必然会加速进化，催熟一个全新的地产CVC时代。
当然这种形式专业度要求很高，产业园区运营商需要对所集聚的产业产生的可持续经济效应有足够的把握，又要求对投融资机制及架构的设计具有严谨的思路和科学论证，使得金融手段的操作能够贯穿园区全产业链上的各个环节，实现园区开发的资金闭环及可持续发展。
Part.02
产业运营情况及未来分析
园区存量市场已迈入重新洗牌期，一度迅猛的房企背景操盘主体逐渐冷静，以城投公司为代表的国有企业悄然入局，优质土地、有限资金、高端产业等资源向头部主体聚集，加剧强者更强的格局。
未来，产业生态园区是发展方向，将聚集构建整体创新价值链，园区越发强调产业集群效应，从“各自为生”到“互联”，最终实现产业导入，带动片区及城市发展。
1、民营产业运营更多存在于园区展示区
究其根本，国资企业有资源做很好的平台，优质的标准化基础服务，但针对一些有变通需求的企业实际要求，因为国资分配机制及人员配置不够灵活，无法实现真正“贴身服务”，民营企业恰巧有这个灵活的优势。
鉴于民营企业自身资源有限，平台难以建立等问题的客观存在。未来民营企业可以依托于国资的一些平台，在“最后一公里”创造自身价值，这可能将是未来发展趋势。
2、产业运营的特点
相比算小账，旨在盈利的民企，算大帐的国企，更具备发展的潜力。
和民营企业相比，国有企业本身是中国特色社会主义的重要物质基础和政治基础，这决定国有企业本身肩负着政治责任、经济责任、社会责任。不会急功近利的做出一些短视、伤害企业的行为。同时，相比民营产业园更有实力的能力储备，也让企业入驻园区以后的各项工作更有保障。
国企产业园有与私企产业园不一样的、切合自身体制特性的发展定位和目标要求，会更多的追求社会经济效益，对于产业园项目所设定的产业目标要求更兼容。相比私企看重盈利和资金回笼，国企更重视企业长期发展，会花费力量培育企业。
更诱人的，国企有信贷优势，资产更容易转变为较低成本的现金，持有压力小。园区开发单位资产持有能力强，将获得更大的运营空间和更多的盈利机会，反之亦然。
产业发展要有领头羊来引领行业发展方向、决定行业技术规则和决定行业发展水平。这要统大局，看长远。
国企应发挥在国民经济中的主导作用，向战略性新兴产业及新经济新产业等关键领域聚集国有资本；通过国有资产的划转、整合、重组，激活国有存量资产，提高资本营运能力；加之公募REITs的出现，将使得国企降债减负前进，未来，大型国有园区必然成为这只领头羊。
国企产业运营发展的关键，就是推动平台公司转型升级成为市场化的公司，激活平台公司的内生动力。平台公司应该成为产业园区的“两商”，也就是投资建设商及运营服务商。以5G、互联网、VR等现代科技手段打造智能化、数字化的园区服务体系，实现服务模式创新、服务品质提升。
Part.03
上海张江集团的
上海张江集团，按照园区管委会和市国资委的要求，主要负责张江高科技园区实施园区内开发建设、招商引资、投融资和企业服务等工作，发展园区综合配套环境、提升园区自主创新能力、促进战略性新兴产。
张江高科技园区的开发建设工作采取「小管委会+大集团公司」的运行模式
张江高科作为产业园运营标杆，除了基础服务外，最重要的是会提供更多增值类运营服务，更适合产业运营的深入发展。
年，张江集团将继续坚持“一体两翼”十四五战略不动摇。
张江集团在朝着专业化的产业生态服务商转型过程中，深度融入产业链，关键企业精准招商；推动从“研发中心”招商向“研发+经营”、“研发+结算+生产”复合型总部招商转变；率先布局元宇宙、新一代细胞治疗技术、脑科学等前沿领域；形成更多“AI+生物医药”双向赋能的成功案例，快速形成“集聚效应”。
与此同时不断激发市场化活动，做大投资规模，成为浦东国资创投的引领者。实现了集团从“天使投资-孵化器（开放创新中心）-专项投资基金-特色园区载体-上市IPO”的全生命周期产业促进，打造更多明星企业和上市公司。
在产业生态营造、招商引资等重任之下，张江集团更加注重产业服务、综合服务，形成张江特色服务体系。比如推动智慧园区建设；推动制度创新，承接更多先行先试的探索任务；加速张江的“创业公司”和“新型产品”向“龙头企业”和“重磅商品”转化进程等等。
今年是张江集团成立30周年，也是浦东打造社会主义现代化建设引领区的第一个完整年。我们期待更多的张江创新模式，更多能被国有园区藉鉴的体系形成。
Part.结语
打造好产业生态，需要从产业园区的全生命周期入手，深度介入区域和园区的产业发展，做好产业、园区平台、运营服务、金融资本的融合，打造全链条的生态闭环。
如果说，运营输出是园区价值的横向延伸，产业投资则是对园区价值的纵向深挖，产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力要求很高。
国有园区凭借先天优势，形势加持，必将是产业运营的主战场。
